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报告精读 | 土地市场蓝皮书:中国农村土地市场发展报告


x2016年5月9日,我国社会科学院金融研讨所、社会科学文献出版社在北京联合举行了《土地商场蓝皮书:我国乡村土地商场展开陈述(2015~2016)》发布会。该陈述是国内榜首部专心于乡村土地商场展开的蓝皮书,旨在研讨我国乡村土地商场准则变革的理论和实践展开,整理乡村土地商场展开现状和存在的问题,提出乡村土地商场展开的方针主张。

 

党的十八大以来,党中央、国务院对我国乡村土地商场变革做出了一系列严重部署,大力推行确权挂号,鼓舞买卖试点,探究团体土地直接入市,以及立异乡村土地金融等。在实践中,乡村土地确权和流通成为社会各界重视的焦点,一些互联网土地买卖渠道相继呈现,满意了部分乡村土地买卖的需求,也进步了乡村土地商场的展开水平。

 

实践证明,乡村土地商场的展开需要依照商场经济规矩有序进行,更需要将现代金融和投融资理念引进土地商场买卖,开掘乡村土地的价值和使用价值,展开土地金融推动乡村经济展开,然后完成国家建设社会主义新乡村的展开目标。

 

在对2015年乡村土地商场变革全面研讨的根底上,陈述提出了2016年我国乡村土地商场准则和商场系统展开的五项主张:

 

榜首,深化乡村团体产权准则变革,以进步土地使用功率、合理分配土地盈利为意图,拟定乡村经营性建设用地(包含宅基地)入市的规划和规矩,变革中央政府、地方政府、村团体、农人和用地企业的利益分配机制。

 

第二,完善乡村土地经营权流通方针,总结问题,研讨方案,赶快将经历拟定为方针,辅导全国乡村土地确权颁证作业进行,赶快完成全国乡村土地地籍信息化展开。

 

第三,以三权分置为法令根底,进一步探究乡村土地的担保机制,和谐乡村变革与金融、稳妥的协作联动。

 

第四,持续推动乡村变革实验,在法令法规结构下有用确保农人正当权利,完善纠纷处理机制,树立法治社会行为标准。

 

第五,探究乡村团体土地买卖商场树立,逐渐树立买卖自在和规矩明晰的乡村土地买卖商场。

 

我国乡村土地投融资展开受三大问题制约

土地商场蓝皮书指出,我国乡村土地融资已取得了相当好的成果,但就现在形式而言,仍存在一些问题亟待处理。

 

一是缺少有用的乡村土地分级点评系统。我国的信誉点评系统正在树立过程中,乡村土地分级点评系统更是亟待完善。各地之间、各区域之间以及同村之间,土地差异较大,而点评标准又各不相同。面对这种状况,金融安排天然不肯直接介入,要凭借各类乡村安排。因而,应赶快树立标准一致的乡村土地分级点评系统,将农地典当的利好方针真正惠及农人。

 

二是缺少完善的乡村确保系统。尽管出台了农地典当融资方针,但许多农人仍不肯使用土地进行融资,其原因便在于缺少有用的乡村确保系统,土地几乎是农人唯一的日子确保。因而,许多农人对农地典当一向心存疑虑。

 

三是缺少流动性较高的土地买卖商场。对农地进行融资的主体是金融安排,而金融安排又是自负盈亏的安排,其首先要考虑的是危险。在当时经济下行期,各类金融安排的不良借款率本就呈上升态势,须严控危险。而乡村土地又是融资的新式领域,金融安排若不凭借各类安排,即便取得土地也很难变现。因而,树立标准化、流动性较高的土地买卖商场,有利于乡村土地融资的展开。

 

我国农人对土地确权的了解程度依然较低

经过调研,土地商场蓝皮书指出,很大份额的农人不了解土地确权的意义,然后对确权持无所谓情绪。在确权过程中,很大份额的农人说不清楚确权的意义,甚至认为确权仅仅从头“量地”。在这种状况下,许多农人持无所谓或中立的情绪,即便一部分农人支持土地确权方针,也是基于“国家方针肯定对农人有益”这种最原始、最根本的主意。

 

在现在的乡村土地准则变革中,乡村土地确权是中央政府大力推行的方针,其根本起点是维护农人利益,首要意图是加速我国乡村土地准则变革、促进农地集约经营、进步农地流通的功率,并且在必定程度上促进我国乡村土地商场的终究构成。实际上,一种准则的推行,需要大规划的实地调研,然后了解社会行动者对方针的感知。相同,乡村土地确权也需要对乡村最根本的经济行为个别——农人进行方针的推行和宣扬,而不只仅是形式化地去履行。搞好乡村土地确权,不可是乡村土地准则变革的重中之重,更是进步农地流通功率、展开我国土地商场的重要一环。

 

信任流通农地经营权的窘境:农户认知缺少

土地商场蓝皮书指出,农地经营权信任作为一种新式的流通办法,能否取得潜在委托人的认可是其展开的重要影响要素。可是根据学者在重庆郊区乡村所做的小规划实地调研成果,听说过“土地信任”的农人仅占有用样本的18.3%;关于土地信任的主导方,51.6%的农人挑选“政府”,仅有2.2%的农人挑选“国有或国有控股公司”,而剩下的则表明两者皆可。这一成果表明,作为农地经营权所有人的农人对信任形式以及信任在农地经营权流通中的效果都缺少认知和了解,对企业主导的农地经营权信任也相对缺少信任。

 

别的,信任公司在农地经营权信任中作为受托人,期望成为土地、资金、技能、效劳、渠品牌等资源的整合者,但在实践中流出方、流入方、地方政府首要垂青信任公司的融资功用,将信任公司等同于银行金融安排。这说明即便是关于现已承受和参加了农地经营权信任的流通主体及相关方,对信任公司在农地经营权信任中的效果的知道也比较单一,在实务中也的确存在仅为协作方供应融资的农地经营权信任项目。

 

尽管农地经营权信任形式一般以地方政府、专业协作社等安排为委托人,但有必要以农户自愿为条件。假如农户对信任办法流通的优势与确保缺少根本认知,委托人归集农地经营权的困难可能就相对较大,这将严重制约农地经营权信任的全体展开和推动。信任公司需要与地方政府协作,加大对农地经营权信任的宣扬和推行,将当时现已选用信任办法流通农地经营权并初见成效的区域作为事例,讲解农地经营权信任的效果与优势,为农地经营权信任的展开奠定良好的认知根底。

 

金融安排对农地经营权典当借款供应志愿:区域间不平衡突显

土地商场蓝皮书指出,乡村金融安排对农地经营权典当借款的供应志愿关系着该立异产品未来的可持续性。为了解乡村金融安排农地典当借款供应状况,陈述课题组选用实地造访和问卷调查相结合的办法,对辽宁省部分乡村金融安排展开调研,在调研中发现以下几点状况。

 

榜首,乡村金融安排农地典当借款供应志愿存在区域差异性。在土地流通规划大、流通商场较老练的区域,金融安排的事务展开热心较高、供应志愿较强。相反,在土地流通未发作或只要零散流通而未成规划的乡村区域,金融安排的供应志愿较弱。

 

第二,关于农户自家的承包地典当借款,法令法规约束是阻止乡村金融安排展开该事务的首要原因。关于农户流通土地典当借款,乡村金融安排的顾忌较少,因而展开该事务的志愿很强。

 

第三,在农地流通商场不老练的区域,金融安排展开农地典当借款的最大顾忌是,一旦农户无法还款,金融安排就可能面对被典当农地无法处置变现的危险,以及农地典当权价值评价危险。相反,在农地流通老练区域,对被典当农地的处置变现十分简单,在这种状况下,农地典当权价值评价问题也得到处理。由此可见,乡村土地经营权典当借款与乡村土地流通相互促进。

 

“互联网+”的做法在处理农地流经过程中的问题方面相较传统做法具有明显优势

土地商场蓝皮书指出:农地流通在我国广阔乡村区域进行得如火如荼,依托互联网而兴起的农地流通渠道不只填补了农地流通效劳业的空白,也极大地提升了农地流通的功率。“互联网+”的做法在处理农地流经过程中的问题方面相较传统做法具有明显优势。金皇朝娱乐2

 

榜首,挂牌信息更充沛。“互联网+农地流通效劳”能降低农地转让方和受让方获取农地信息的本钱。跟着农地流通效劳渠道的呈现,农户能够随时把自己的农地信息上传到渠道挂牌。

 

第二,买卖主体更广泛。“互联网+农地流通效劳”打破了地域的约束,一方面不用再跑到线下中介去挂号或获取信息,另一方面能够经过渠道了解全国乃至全球的农地信息。

 

第三,买卖过程更标准。“互联网+农地流通效劳”能够促进买卖公正、开放、方便。互联网的揭露、通明,让农地转让方和受让方的信息更加对等,让农人了解农地流通的商场价格、农地流通相关方针以及农地流通准则与程序等,减少了信息资源不对等导致的价格欺骗行为,确保农地流通价格的通明,进一步完善农地流通商场机制,促进商场公正,一起节省时间本钱和人力本钱,进步流通功率。

 

第四,买卖数据更详尽。“互联网+农地流通效劳”能够充沛发挥互联网信息渠道的资源整协效果,更有用地效劳农业展开。互联网信息渠道在为用户供应效劳的一起记录了农地供求以及其他详细信息,如农地的地理位置、温度、光照、土壤、虫灾、历年作物栽培状况,以及商场农产品价格等信息。经过互联网将这些信息整合在一起,构成自动化网络,能有用地辅导农业项意图展开,最大极限地发挥农地效益,促进农地流通商场的活泼。金皇朝娱乐2

 

第五,买卖效劳更专业。牵手互联网后,农地流通由单一的信息效劳拓展延伸出一条完好的农地流通生态产业效劳链,效劳形式不断立异,效劳内容不断扩展,效劳链条也更加完好。


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